Droit Immobilier et de la Construction

Me Marc-Ariel Zacharia

I. Droit de la construction

Contrat d’entreprise

Le contrat d’entreprise est un contrat par lequel une des parties (l’entrepreneur) s’engage à exécuter un ouvrage pour un certain prix que l’autre partie (le maître d’ouvrage) s’engage à lui payer.

L’exécution d’un ouvrage est la prestation qui caractérise ce contrat, à savoir l’obtention d’un résultat déterminé.

Ce contrat est réglementé par les articles 363 ss du Code des obligations (CO) et peut renvoyer à des normes privées comme la norme SIA-118.

Le contrat d’entreprise peut être générale ou totale :

Contrat d’Entreprise Générale : Un contrat où le maître d’ouvrage confie l’ensemble des travaux à un seul entrepreneur, qui s’engage à réaliser tous les travaux, peu importe leur nature et complexité. Ce contrat simplifie les échanges car le maître d’ouvrage n’a qu’un seul interlocuteur.

Contrat d’Entreprise Totale : En plus des tâches de l’entrepreneur général, l’entrepreneur total réalise des prestations d’architecte et d’ingénieur. Comme pour le contrat d’entreprise générale, le maître d’ouvrage n’a de relation contractuelle qu’avec l’entrepreneur total.

Obligations des parties :
  • Entrepreneur : Réaliser les travaux pour obtenir un résultat déterminé, livrer l'ouvrage, et faire preuve de diligence tout au long de son activité.
  • Maître d'ouvrage : Principalement, payer le prix convenu pour l'ouvrage.
Fixation et paiement du prix :
  • Prix fermes : Fixés à l'avance, ils ne changent pas sauf circonstances extraordinaires.
  • Prix effectifs : Calculés après l'exécution de l'ouvrage en fonction des frais réels.
  • Devis approximatif : Estimation des coûts qui n'est juridiquement contraignante que si elle est clairement définie dans le contrat.
Défauts et garanties :
  • L'entrepreneur est responsable des défauts de l'ouvrage. Le maître d'ouvrage peut refuser l'ouvrage en cas de défauts importants (art. 368 al. 1 CO), demander des dommages-intérêts (art. 368 al. 1 2e phr. CO), une réduction du prix ou la réparation des défauts si ceux-ci sont de moindre importance (art. 368 al. 2 CO).
Le contrat d’architecte global

Le contrat d’architecte global implique que l’architecte prend en charge la création des plans et la direction des travaux de construction ou de transformation d’un immeuble. Ce contrat mixte peut être soumis aux règles du mandat ou du contrat d’entreprise selon les prestations.

Les prestations de l’architecte sont définies par le règlement SIA-102, qui n’a de valeur juridique que si les parties conviennent de l’appliquer dans leur contrat. Les phases des prestations comprennent la définition des objectifs, les études préliminaires, l’étude du projet, l’appel d’offres, la réalisation du projet et l’exploitation de la construction.

La rémunération de l’architecte inclut les honoraires et les coûts supplémentaires tels que les frais accessoires et les prestations de tiers. Les honoraires peuvent être calculés selon le temps employé, le coût d’ouvrage, de manière forfaitaire ou globale.

II. Droit Immobilier

Vente d’immeuble

La vente d’immeuble s’opère par un contrat de vente par lequel le vendeur s’oblige à livrer le bien vendu à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, en l’échange d’un prix que l’acheteur s’engage à lui payer (art. 184 CO). La vente est immobilière lorsqu’elle concerne un immeuble au sens de l’art. 655 CC. Il peut s’agir de biens-fonds, mais aussi de droits distincts et permanents, de mines ou de parts de copropriété d’un immeuble. Les ventes d’immeubles doivent être effectuées en forme authentique devant un notaire pour être valides.

Types de contrats :
  • Promesse de vente : Engagement de conclure une vente immobilière ultérieurement (art. 22 CO).
  • Vente à terme : Accord où les obligations de vente et d'achat sont différées à une date ultérieure.
  • Vente sur plan : Achat d'un bien avant sa construction, avec paiements échelonnés selon l'avancement des travaux.
  • Pactes d’emption et de préemption : Droits d'achat prioritaire ou conditionnel pour une période déterminée.
Obligations des parties :
  • Vendeur : Livrer la possession et transférer la propriété de l'immeuble à l'acheteur (art. 651 al.1 CC, art. 963 CC ; art. 11 ss ORF).
  • Acheteur : Payer le prix convenu (art. 211 CO).

Défauts de l’immeuble : L’acheteur doit vérifier et signaler immédiatement les défauts apparents après la livraison. Les défauts cachés doivent être signalés dès leur découverte.

Copropriété ordinaire

Situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un bien sans division matérielle, avec une quote-part pour chaque copropriétaire (art. 646 al. 1 CC).

Propriété par étages (PPE)

Les copropriétaires ont chacun un droit exclusif sur une partie de l’immeuble (par exemple un appartement) tout en partageant les parties communes (comme les escaliers et le toit, art. 712a al. 1 CC). La PPE est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d CC).

Administration et frais :
  • Les propriétaires par étage contribuent aux frais communs (entretien, administration) proportionnellement à la valeur de leurs parts (art. 712h al. 1 CC).
  • Un règlement d’administration et d’utilisation définit les règles de gestion et de contribution (art. 712g al. 1 CC).
III. Droits Réels
a. Servitudes

Les servitudes sont des droits réels limités qui permettent l’usage d’un bien par une autre personne que le propriétaire. Les servitudes peuvent être foncières (droit de passage) ou personnelles. La servitude foncière est un droit réel limité qui confère au propriétaire actuel d’un immeuble, appelé « fonds dominant », le droit de se « servir » d’un autre immeuble, appelé « fonds servant ». La servitude foncière met donc en relation deux immeubles afin d’équilibrer le manque de l’un avec l’abondance de l’autre (art. 730 al. 1 CC).

Usufruit

L’usufruit est une servitude qui confère à une personne déterminée la pleine jouissance d’une chose ou d’un droit ou d’un bien sans en être propriétaire (art. 745 al. 2 CC). L’usufruitier doit entretenir le bien et peut céder l’exercice de l’usufruit, mais pas le droit lui-même. L’usufruit s’éteint généralement au décès de l’usufruitier.

Droit de superficie

Le droit de superficie est une servitude permettant à une personne (le superficiaire) de construire sur un terrain appartenant à quelqu’un d’autre (art. 779 al. 1 CC). Ce droit peut être transféré et est généralement limité à une durée de 100 ans, renouvelable (art. 779l al. 1 CC).

b. Droits de gage

Hypothèque légale des artisans et entrepreneurs

L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs est un droit de gage immobilier permettant aux artisans, entrepreneurs et sous-traitants de garantir le paiement de leurs prestations en inscrivant leur créance au registre foncier de l’immeuble concerné.

 Qui peut requérir l’inscription ? Tous ceux qui, à titre indépendant, fournissent des matériaux et du travail ou du travail seulement, y compris les entrepreneurs généraux, totaux et les sous-traitants.

Conditions pour requérir l’inscription de l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs :
  • Travail effectué : Doit être manuel ou mécanique (exclut les activités intellectuelles comme celles des architectes ou ingénieurs ; cf. ATF 119 II 426).
  • Travail sur un immeuble : Doit concerner un bâtiment ou un ouvrage fixé au sol (art. 665 al. 2 CC).
  • Délai d’inscription : L’inscription doit être faite au plus tard quatre mois après l’achèvement des travaux convenus (art. 839 al. 1 et 2 CC).
IV. Droit Public

Aménagement du territoire

Plans Directeurs : Les plans directeurs définissent les grandes lignes de l’aménagement territorial cantonal, coordonnant les activités affectant l’organisation du territoire, telles que l’urbanisation et les transports. Ils garantissent une utilisation rationnelle du terrain, une urbanisation de qualité, et les équilibres entre les zones de résidences principales et secondaires. Ces plans, obligatoires pour les autorités mais non contraignants pour les administrés, peuvent être cantonaux, communaux ou régionaux.

Plans d’Affectation : Les plans d’affectation, ou « plans de zones », détaillent les modes d’utilisation des territoires en délimitant des zones spécifiques pour différents types de constructions. Ils sont contraignants pour les autorités et les administrés, incluant des plans spéciaux comme les plans localisés de quartier (PLQ).

Zones : Le territoire cantonal genevois est divisé en zones par les plans d'affectation :
  • Zones Ordinaires : Zones à bâtir (divisées en 1 à 5), zones industrielles, agricoles, de gravière, de bois et forêts, etc.
  • Zones de Développement : Créées pour favoriser l'urbanisation et la restructuration des territoires, ces zones nécessitent des plans locaux de quartier et des règlements spécifiques pour les nouvelles constructions, visant à lutter contre la spéculation foncière et à offrir des logements abordables.

Logement

Il existe différents types de logements à Genève :
  • Logements d’utilité publique (LUP)
  • Logements subventionnés
  • Logements sociaux
  • Logements en zones de développement (ZDLOC et ZD PPE) soumis à un contrôle financier pendant 10 ans
  • Logements à loyers libres, bien que soumis aux règles fédérales sur le droit du bail

Autorisation de Construire

Les travaux nécessitant une autorisation incluent la construction, la modification, la démolition d’un bâtiment, l’aménagement des terrains, etc. Les procédures varient de la demande ordinaire à la procédure accélérée selon l’importance des travaux.

Travaux soumis à autorisations :
  • Élever en tout ou partie une construction ou une installation, notamment un bâtiment locatif, industriel ou agricole, une villa, un garage, un hangar, un poulailler, un mur, une clôture ou un portail
  • Modifier même partiellement le volume, l’architecture, la couleur, l’implantation, la distribution ou la destination d’une construction ou d’une installation, y compris le changement de destination de constructions ou installations à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel en logements, même lorsqu’il n’est pas accompagné de travaux
  • Démolir, supprimer ou rebâtir une construction ou une installation
  • Modifier la configuration du terrain
  • Aménager des voies de circulation, des places de parcage ou une issue sur la voie publique
  • Ouvrir un nouveau puits
  • Abattre un arbre d’une essence protégée

Loi sur les Démolitions, Transformations et Rénovations (LDTR)

La LDTR vise à préserver l’habitat locatif existant dans les zones 1 à 4. Les travaux de transformation incluent la modification de l’architecture, la création de nouveaux logements ou d’installations importantes, et la rénovation partielle ou totale des logements. Les travaux d’entretien courants ne sont pas soumis à la LDTR à condition de ne pas améliorer le confort existant.

V. Lex Friedrich/Lex Koller

En Suisse, l’achat de biens immobiliers par des étrangers est réglementé par la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, également connue sous les noms de Lex Friedrich ou Lex Koller.

Selon cette loi, les étrangers doivent généralement obtenir l’autorisation de l’autorité cantonale compétente (par exemple, à Genève : la Direction des affaires juridiques du Département de l’économie, de l’emploi et des affaires extérieures) pour acheter un bien immobilier.

Les personnes étrangères, définies comme celles qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse, sont concernées par cette réglementation. Cependant, dans de nombreux cas, des exceptions s’appliquent :

  • Les étrangers détenant un permis C, quelle que soit leur nationalité, peuvent acheter librement des biens immobiliers pour leur propre usage, à condition que le financement de l'achat ne provienne pas principalement de l'étranger (plus de 80%).
  • Les ressortissants des pays de l'Union européenne ne sont pas soumis à la loi s'ils ont un domicile effectif et légal en Suisse, leur permettant d'acquérir des biens immobiliers comme les citoyens suisses ou les titulaires d'un permis C.
  • Les étrangers non européens avec un permis B (ou équivalent) peuvent en principe acheter un logement sans autorisation s'il devient leur domicile principal.
  • Tous les étrangers, quels que soient leur nationalité et leur lieu de domicile, peuvent acquérir un bien immobilier pour autant que celui-ci soit entièrement voué à des activités économiques (commerces, bureaux, entrepôts, ateliers, etc.).

Dans les autres cas, une autorisation est requise pour acquérir un bien immobilier en Suisse.

VI. Lex Weber

La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS), également appelée « Lex Weber », régit l’admissibilité de la construction de nouveaux logements ainsi que les modifications structurelles et d’utilisation des logements existants dans les communes où la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20 %.

En principe, la construction de nouvelles résidences secondaires est interdite dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 %. Toutefois, la LRS prévoit des exceptions dans des cas particuliers, par exemple dans le cas d’établissements d’hébergement organisés. En font partie les établissements hôteliers traditionnels.

Les situations suivantes permettent des dérogations :

Selon cette loi, les étrangers doivent généralement obtenir l’autorisation de l’autorité cantonale compétente (par exemple, à Genève : la Direction des affaires juridiques du Département de l’économie, de l’emploi et des affaires extérieures) pour acheter un bien immobilier.

Les personnes étrangères, définies comme celles qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse, sont concernées par cette réglementation. Cependant, dans de nombreux cas, des exceptions s’appliquent :

  • Un logement est considéré comme étant destiné à l'hébergement touristique s'il est régulièrement mis à disposition des clients pour de courts séjours, selon les conditions habituelles du marché et conformément aux pratiques locales, et s'il est proposé dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé (art. 7 al. 2 lit. b LRS).
  • Un établissement d'hébergement organisé peut consacrer jusqu'à 20 % de sa surface utile principale totale à des résidences secondaires, sans restriction d'utilisation, y compris les nouvelles constructions, à condition que les fonds provenant de la vente de ces résidences soient réinvestis dans la construction ou l'exploitation de l'établissement et que la viabilité économique de celui-ci dépende de ces investissements. Si les résidences secondaires restent la propriété de l'établissement, leur proportion ne peut pas dépasser 33 % de la surface utile principale (art. 8 al. 1 et 2 LRS). La LRS exige à cet effet une expertise indépendante.
  • Un établissement d'hébergement organisé déjà existant au 11 mars 2012, en activité depuis au moins 25 ans et qui ne peut pas être transformé en logements pour l'hébergement touristique, peut convertir jusqu'à 50 % de sa surface utilisable en résidences secondaires, à condition qu'aucun comportement fautif de la part du propriétaire ou de l'exploitant n'ait rendu l'établissement non rentable (art. 8 al. 4 LRS). La LRS exige à cet effet une expertise indépendante.